AFECTACIONES AL SECTOR INMOBILIARIO Y DE VALUACIÓN POR LA PANDEMIA COVID- 19

La pandemia originada por el virus Covid-19 trastocó el status quo de diversos sectores
productivos en México, y desde luego que el sector de la valuación, no fue la excepción. Las
unidades de valuación tuvieron que reinventarse para enfrentar la nueva realidad que todo el país
vivía, pero los nuevos retos en la operación solo eran una parte del problema. La incertidumbre
también incluía las formas en que se vería afectada la oferta y demanda de los mercados en
general, los valores de los inmuebles, las instituciones de crédito. La incertidumbre en general
tenía muchas caras.
Desde que se anunciaron las nuevas medidas implementadas desde el gobierno federal con el fin
de evitarla propagación del virus pero al mismo tiempo regresar a las actividades, el reto de
diversos sectores, sobre todo los considerados esenciales, fue definir e implementar protocolos
para reiniciar actividades. Para cualquier país detener durante tantos meses sus actividades
económicas es un reto que como menos se debe considerar gigantesco.
Por ello, en las siguientes líneas me doy a la tarea de analizar desde diferentes perspectivas
como ha afectado la inactividad que genera el distanciamiento social al mercado inmobiliario. Este
análisis parte en gran medida de los datos que aporta Tasvalúo, como parte de sus funciones
sustantivas.
¿Cómo se vieron afectadas las unidades de valuación?
Para analizar la variación de productividad de las unidades de valuación podemos considerar
como un caso de estudio a la unidad de Tasvalúo, empresa líder en avalúos de México, la cual es
considerada una unidad grande ya que está integrada por más de 100 empleados laborando
internamente y más de 500 valuadores integrando su padrón. La actividad de Tasvalúo no se
limita a avalúos de créditos hipotecario existiendo otros propósitos como avalúos jurídicos, toma
de decisiones, daciones en pago, adjudicaciones y otros. Debido a que nuestra labor está ligada
directamente a los procesos de las instituciones financieras, hemos continuado nuestras
actividades aplicando todas las medidas de seguridad pertinentes. En lo que se refiere a las
visitas para valuación, estas se realizan con el mayor cuidado posible y que se el personal se
presentará con el equipo de seguridad y realizando la visita en un tiempo breve.
Aunque la operación de la unidad no ha interrumpido su continuidad, si ha observado una
disminución en los volúmenes de trabajo, sin embargo es probable que sea menor a la que se ha
presentado en otras unidades, en general los ingresos y números de servicios han presentado
una disminución en los dos últimos meses del año. En la siguiente gráfica presentamos la relación
comparativa de actividad de los meses de Enero a Mayo en un comparativo del 2019 y el 2020
Gráfico de variación porcentual de volúmenes de trabajo División Noreste 2019 vs 2020
Como se puede observar en los gráficos de actividad en la división Noreste de Tasvalúo, existe
una disminución en los volúmenes de operación en los meses de Abril y Mayo. Los meses de
Enero, Febrero y Marzo observamos un aumento en la actividad respecto al año pasado aunque
no se alcanzaron las metas programadas para el 2020, este resultado es entendible debido a que

en los primeros meses del año ya se empezaban a observar los primeros efectos de la
incertidumbre por la pandemia iniciada en China y con su seguimiento en los países europeos, en
la división Noreste de Tasvalúo los meses de Abril y Mayo se observaron disminuciones del 35%
y el 50% en la actividad.
Las constructoras en Nuevo León
Para tener una idea de la perspectiva de los constructores de vivienda nos acercamos a algunos
de los constructores más importantes de Nuevo León, y les realizamos algunas preguntas que
nos parecen pertinentes para conocer su opinión de qué pudieran traernos en el futuro este tema,
a continuación les compartimos algunas de sus respuesta.
P 1.- ¿Como afecta en los inventarios de vivienda la situación de distanciamiento social?
R El paro obligatorio generado por el plan de contingencia afectó a las constructoras en diferentes
aspectos, existen frentes donde contaban con avance suficiente para seguir vendiendo y se
cuenta con unidades suficientes para no detener la oferta, en otros casos se estaba al día con el
inventario y en estos fraccionamiento si se detendrán las ventas hasta que se pueda concluir los
procesos de terminación de obra, pero en general se sienten bien preparados para tener
continuidad de operaciones sobre todo porque la industria de la construcción ya se encuentra
autorizada para reanudar operaciones.
P2.- ¿Como se verán afectadas las ventas de vivienda en el corto y mediano plazo?
R Al momento de iniciar la pandemia muchas constructoras tenían clientes a punto de cerrar las
ventas, debido a que las Notarías y Registro Público limitaron sus operaciones el realizar los
cierres fue más complicado, los vendedores se enfrentaron a nuevas problemáticas tales como
que los clientes no encontraban como trasladarse a los puntos de ventas y se tuvo que innovar
estableciendo sistema para ir a recogerlos para que pudieran asistir a las firmas de sus
operaciones. Finalmente nos manifiestan que en los meses de confinamiento la visita de clientes y
ventas pactadas se han disminuido en un 50%, esta es una disminución muy importante del
porcentaje de actividad, sin embargo nuestro pronóstico en la caída de las ventas ante esta
situación sin precedentes hubiera sido mucho mayor.
P3.- ¿Que se espera que ocurra con los valores de las viviendas?
R Es una tendencia de pensamiento el suponer que ante la pérdida de empleos y disminución de
indicadores macroeconómicos existe la posibilidad de que los valores de vivienda pudieran
disminuir, sin embargo los promotores y vendedores en general de viviendas hasta el día de hoy
no comparten esta opinión ya que su planeación no incluye disminución de precios, por el
contrario sus programas de venta consideran mantenerlos o en su defecto aumentos de acuerdo
a lo programado en el inicio del año.
P4.- ¿Se modificarán las metas en ventas de este año en debido a la situación actual y futura
ocasionada por el distanciamiento social?
De acuerdo a comentarios de los constructores se tiene estimado las disminuciones del 40% al

50% de ingresos en los meses de pandemia, sin embargo no han realizado un cambio en el logro
de metas mensuales en el resto de los meses del año cuando haya concluido el confinamiento.
P5.- ¿Cómo se verán afectados los planes de crecimiento y apertura de nuevos proyectos?
R En lo referente a proyectos actuales y futuros también podría haberse pensado que se
continuaría con un grado de cautela pero contrario a esto los promotores con los que hemos
hablado nos comentaron que no existe modificación en sus planes, los proyectos que se tenían
contemplados al iniciar el año siguen con la misma programación y las compras para reservas
territoriales se están efectuando como estaba proyectado antes de la contingencia. Esto en
particular fue una noticia interesante ya que al conocer esta visión en varias de las constructoras
más importante manifiestan una confianza en el futuro ante un ambiente que de manera natural
puede considerarse de incertidumbre.
Perspectiva de las Entidades Financieras
Para conocer la percepción de las unidades financieras conversamos con Mauricio Arreola
Director Regional Hipotecario del Grupo Financiero BBVA, nos comentó que en el sector
hipotecario fue posible seguir realizando las actividades laborales a distancia, y que no sufrieron
desajustes significativos en lo referente a la prestación del servicio, en opinión de Mauricio Arreola
en el futuro inmediato y medio se verá una disminución en el cierre de operaciones generado por
retrasos en los avances de obra y otros aspectos relacionados con la suspensión de labores de
dos meses de las constructoras, también comenta que al día de hoy la pandemia si ha afectado el
alcance de las metas establecidas y que en su opinión la recuperación será lenta al grado que
podría ser hasta el 2022 cuando se vuelvan llegar a indicadores similares a los que se tenían en
el 2019 antes de la contingencia.
Perspectiva de los Colegios de Valuación
Para terminar nuestro análisis sobre las repercusiones del confinamiento en mercado inmobiliario
en México se buscó conocer la perspectiva de las unidades de valuación en general, por lo que se
tuvo una conversación con Gustavo Reyes Aguiar, Presidente de la Federación de Colegios de
Valuadores AC. para que nos comparta sus apreciaciones sobre este tema. En opinión de
Gustavo al observar a los actores de la escena inmobiliaria se aprecia que los promotores de
vivienda mantienen su capacidad de seguir construyendo y ofertando vivienda, las entidades
financieras siguen teniendo recursos para prestar para créditos de construcción o adquisición de
inmuebles y los compradores en general no han comprado pero más por una obligación de
confinamiento que por una falta de liquidez, también nos comparte que vale la pena analizar
quienes son los sectores que se han visto más afectados con la pérdida de empleos, él menciona
que es probable que los empleos que se han venido perdiendo no se encontraban dentro de los
sectores productivos que representaban mayor actividad de compra de inmuebles.
Por las razones mencionadas en el párrafo anterior Gustavo Reyes considera que el fundamento
que genera la situación inmobiliaria no está focalizado en el sector inmobiliario sino en el sector
salud, y que al terminar el confinamiento se pueda regresar a niveles similares a los que se tenían
antes de la pandemia, es importante mencionar que esto no significa que vaya a haber un boom
inmobiliario ya que debemos tomar en consideración que en el 2019 ya se observaba una

desaceleración en el mercado, pero el Presidente de la Federación de Colegios tampoco
comparte la expectativa de que resultará en una disminución importante en los precios de las
propiedades.
Conclusión
La situación sobre el mercado inmobiliario en México no deja de estar marcado por la
preocupación de lo que sucederá en el futuro, hasta el día de hoy continuamos con el
confinamiento, sin embargo si se observan algunos indicadores que nos hacen pensar que no
todo luce negativo, lo que nos lleva a analizar ¿cuáles son los factores que llevan a una crisis
inmobiliaria?, ¿Cuales son las diferencias en los casos donde se observa una crisis económica
que repercuten en una bajada de precios de los inmuebles?, ¿Existen diferencias en una crisis
ocasionada por una contingencia de salud a una generada por una disminución en los elementos
macroeconómicos?, ¿por una baja en las capacidades de las entidades financieras o por una
sobrevaluación en el mercado inmobiliario?, un punto indispensable sería entender cuántos de
estos parámetros se cumplen en nuestra situación actual y cuanto pesan en los resultados que se
terminarán manifestando en el mercado inmobiliario de la zona y del país.
Derechos de autor exclusivos de Centro Urbano y Luis Fernández

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