En México, el sector de la construcción es uno de los más importantes en términos de participación del Producto Interno Bruto (PIB) y constituye un motor de crecimiento económico debido a sus eslabones productivos. En los últimos años, este sector ha experimentado una transición en su modelo de desarrollo urbano, al pasar de la edificación de amplios volúmenes de espacios horizontales, a un modelo orientado a la construcción de ciudades verticales, con usos mixtos y enfocado a conseguir el mejor y más eficiente aprovechamiento del espacio. En este orden de ideas, la planeación de los proyectos inmobiliarios también ha evolucionado en busca de los mejores mecanismos de proyección de escenarios constructivos y financieros, principalmente a través de la elaboración de estudios de mercado basados en lógicas de oferta, demanda y el análisis del contexto urbano específico de cada proyecto; la proliferación de dichos estudios revela la importancia de contar con esta herramienta fundamental para mejorar la toma de decisiones.
Mayor oferta y competencia de desarrolladores
De acuerdo con informes de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), desde hace 15 años, México registra una disminución en el nivel de su inversión pública dedicada a este sector; en contraste, a partir de 2013, el sector privado superó al público en aportaciones al valor de este rubro y ha llegado a alcanzar niveles por arriba del 60%. Este claro incremento por parte de la iniciativa privada en el desarrollo inmobiliario de las ciudades mexicanas genera como consecuencia una mayor competencia entre los ofertantes y la necesidad de desarrollar mejores productos inmobiliarios a partir del conocimiento del mercado.
Disminución en el ritmo de crecimiento demográfico
Por otra parte, durante los últimos 15 años, se ha reducido el elevado ritmo de crecimiento demográfico que México había mostrado durante los decenios precedentes. Dicha disminución ha originado una recomposición en la estructura familiar y la pirámide poblacional, por lo que es esencial conocer de manera precisa las características específicas de la población en cada territorio al realizar una inversión inmobiliaria. En este sentido, la tipología de productos a ofrecer se relaciona de manera directa con el nivel socioeconómico de la población, su composición, estructura del hogar, movimientos laborales (o pendulares) y hábitos de consumo, entre otros.
El papel de los estudios de mercado en el ámbito inmobiliario
El éxito de un proyecto de inversión en el sector inmobiliario depende en gran medida de su adecuada planeación en relación con la definición precisa de su objetivo principal. Ya sea un proyecto inmobiliario patrimonial, o especulativo, es primordial contar con un estudio de mercado que permita tomar la mejor decisión en cada una de las fases de un proyecto; ya sea al momento de comprar un terreno, decidir los usos inmobiliarios, solicitar financiamiento o comercializar un producto, contar con distintos escenarios constructivos permite elegir horizontes de acción adecuados en función de las metas.
En el ámbito inmobiliario-comercial, los estudios de mercado tienen un papel fundamental en fases de planeación, desarrollo, crecimiento y expansión geográfica de marcas y franquicias. El análisis territorial a través de técnicas de Geomarketing y el uso de sistemas de información geográfica (SIG), permite la evaluación integral de distintos niveles de información y la búsqueda de espacios óptimos y con las mejores condiciones de mercado.
En general, un estudio de mercado inmobiliario constituye la herramienta estratégica que permite optimizar la distribución y asignación de espacios inmobiliarios por tipo de uso, fijar precios a partir de parámetros comparables, conocer el riesgo y tiempo de retorno de una inversión, acceder a financiamiento, conocer a detalle el perfil de los clientes potenciales y competidores, así como diseñar una adecuada estrategia comercial. Elaborar un estudio de mercado como parte de la planeación estratégica de un proyecto de inversión garantiza que las decisiones se fundamenten en tendencias y comportamiento del mercado; a pesar de que cada proyecto presenta distintos factores que impactan y hacen variable los montos de inversión y renta finales, los estudios de mercado constituyen modelos certeros que permiten minimizar el riesgo y proporcionan un elevado nivel de certeza al desarrollador.
