Un gran potencial de negocios ve en Mérida un experto
Mérida es una ciudad en auge, en expansión y con la mejor calidad de vida y niveles de seguridad. Es muy importante estudiar las variables del mercado inmobiliario porque es de las ciudades con enorme potencial para los negocios”, consideró el doctor en Geografía Mauricio Domínguez Martínez, director de Consultoría Real Estate Tasvalúo, en el marco del foro virtual “Los avalúos y el contexto inmobiliario en Mérida.
“¿Qué pasa en los mercados locales que evaluamos? Para conocer hay que revisar la película completa y analizar por qué los volúmenes de vivienda están decreciendo en algunos segmentos. Desde antes de la pandemia ya traíamos problemas en este sector porque hay un claro descenso desde 2008 y 2009. En esos años la colocación fue de aproximadamente 950,000 viviendas, en 2014 alcanzamos apenas los 600,000 y ahora con la pandemia no vamos a alcanzar ni las 300,000 unidades. ¿Y qué está pasando? El mercado inmobiliario se está reconfigurando. Ahora la vivienda tradicional, popular y económica está bajando y la media, la plus y la prémium van para arriba. Hay oportunidades de negocios prácticamente en el segmento tradicional y ya es casi igual al medio, la vivienda residencial y la plus están creciendo aceleradamente”.
Según dijo, este año hubo una pausa en muchos proyectos de los segmentos tradicional y popular por la crisis de la pandemia y es posible que se vaya agotando el inventario existente de casas sin vender. Todo lo contrario sucede en la vivienda tipo media donde hay una preferencia de compra por estas residencias y el inventario también se agotaría.
“Yucatán es de los estados que desplaza viviendas tipo media, cada año coloca 12,000 unidades, que es un volumen importante”, dijo Mauricio Domínguez. “¿Cómo se desplazó de 2009 a 2020 el financiamiento hipotecario? Según reportes de Conavi, en abril empezó a incidir en las ventas el encierro por la pandemia y el mercado se vino para bajo. La recuperación empezó en julio y para agosto alcanzamos la misma cifra de ese mes de 2019; en los próximos meses veremos una tenencia similar a 2019 y es posible que los segmentos de vivienda popular, tradicional y media sea igual a 2019 o hasta mejor”.
Todavía hay viviendas económicas de poco más de $300,000, las viviendas medias van de $1.5 millones a $2.5 millones, y en las residencias plus alta las hay de $5 millones a $15 millones.
“Analizamos la potencialidad de Mérida con datos bigdata, del Inegi, Conavi y el sector inmobiliario, y sabemos que la capital yucateca es una ciudad pujante, es la doceava zona metropolitana con un parque de viviendas superior a otras ciudades del país, tiene buenos servicios de logística, transporte, servicios urbanos, buena calidad de vida y seguridad. Mérida es un hub de servicios y por ello hay buena demanda de vivienda”.
Ingresos por rango
“¿Cómo está Mérida en ingresos de las familias por rango? De acuerdo con su ubicación, las familias tienen ingresos promedios de $4,000 al mes, en otras es de $7,000 y de allí para arriba. Las familias con ingresos más altos y donde hay un alto potencial inmobiliario es en el norte de Mérida”, señaló. “La ciudad está dividida en dos macrozonas sur y oriente, que tienen ingresos medios y bajos, donde la demanda de viviendas es tipo popular, económica y media, pero en el norte están los ingresos más altos y es donde se aprecia un crecimiento mayor en vivienda residencial media. Está bien identificado el plan a futuro inmobiliario porque son los vectores de crecimiento y donde se construyen residencias plus y prémium”.
Hoy día en el mercado inmobiliario local hay 133 proyectos en desarrollo, de los cuales 68 son del segmento residencial, lo que nos habla de un mercado demandante alto. Hay inversiones y compra de vivienda residencial a un ritmo de crecimiento alto y quedaría un 36% del inventario, y en el plus quedaría un 47%; es decir, se están desplazando de manera importante estos segmentos.— Joaquín Chan Caamal
Los precios de residencias medias van de 1.3 y 1.9 millones de pesos en promedio y eso da mayor valor a la tierra donde un metro cuadrado donde hay “hub” de servicios urbanos de 20,600 el metro cuadrado hasta 37,000. La vivienda horizontal es la que mayor demanda tiene en Mérida, mientras que la vertical, especialmente tipo “depa”, apenas empieza a tener mayor aceptación. Incluso, las viviendas usadas también ya generan una demanda, al igual que las de valor arquitectónico.
También los buscadores de viviendas demandan mayores espacios y áreas de entretenimiento para la convivencia vecinal, y familiar por el temor que ha generado la pandemia y su salida fuera de su área habitacional.
Prefieren casas con terrenos más amplios a los 180 metros cuadrados, que tengan mayor número de baños, cajón de estacionamiento, que tenga un espacio para home office, que el fraccionamiento tenga mayores amenidades y equipamiento para la distracción y entretenimiento de las personas, que tegan club privado, biblioteca, gimnasio, alberca, mejor confort en su interior y áreas verdes.
En este mercado inmobiliario surgió la zona prémium, que es donde están las casas antiguas y con valor arquitectónico, y sus precios van de acuerdo con su antigüedad y ubicación.
“Mérida, comparada con otras ciudades metropolitanas, está arriba del rango nacional en términos de sustentabilidad urbana”, reiteró Mauricio Domínguez.
“La puntuación de características positivos arroja lo bien posicionada que está en los rangos de sustentabilidad, en índice delictivo está por abajo de otra ciudades y posee una serie de indicadores que la hacen muy atractiva para invertir”, subrayó.
Los expositores recalcaron que la pandemia del coronavirus y la tendencia urbana global hace que en estos tiempos se dé prioridad al peatón por encima de los vehículos y la gente ya no quiere más hacinamiento. Los nuevos buscadores de viviendas buscan zonas habitacionales con espacios de áreas verdes, con equipamiento de esparcimiento, donde los empleos y los servicios estén a corta distancia para que no realicen largos desplazamientos y hay una prioridad por los espacios abiertos, casas con mayor número de ventanas, terraza, espacios flexibles para adaptar alguna oficina, que tenga tecnología de telecomunicaciones avanzada y equipos de voz como los elevadores que ya empiezan a salir al mercado que con una orden de voz te transportan automáticamente sin tocar botón alguno. Incluso, ahora exigen materiales de mayor resistencia para tener un refugio seguro porque ya valora su inversión. En pocas palabras, ahora ya hay clientes mejor informados.
Residencias Precios
Los precios de residencias medias van de $1.3 millones a $1.9 millones, en promedio.
Mayor valor
Eso da mayor valor a la tierra, pues donde hay “hub” de servicios urbanos el metro cuadrado alcanza $20,600 y hasta $37,000, dice el doctor en Geografía Mauricio Domínguez Martínez.
Los “depas”
La vivienda horizontal es la que mayor demanda tiene en Mérida; la vertical, especialmente tipo “depa”, apenas empieza a tener aceptación. Incluso, las viviendas usadas ya generan una demanda.
Mayores espacios
También los buscadores de viviendas demandan mayores espacios y áreas de entretenimiento para la convivencia vecinal, y familiar por el temor que ha generado la pandemia y su salida fuera de su área habitacional. Prefieren casas con terrenos más amplios a los 180 metros cuadrados, que tengan más baños, cajón de estacionamiento, espacio para home office, que el fraccionamiento tenga mayores amenidades y equipamiento para entretenimiento, club privado, biblioteca, gimnasio, alberca y áreas verdes.
Mejor calificada
“Mérida, comparada con otras ciudades metropolitanas, está arriba del rango nacional en términos de sustentabilidad urbana”, reiteró Mauricio Domínguez. “La puntuación de características positivas arroja lo bien posicionada que está en los rangos de sustentabilidad, en índice delictivo está por abajo de otra ciudades y posee una serie de indicadores que la hacen muy atractiva para invertir”.
