Remates inmobiliarios, ¿oportunidad o riesgo?

El Covid ha cambiado las preferencias y las necesidades de las personas en su estilo de vida. Uno de ellos es el inmueble en el que viven. Si buscas cambiar de aires, los remates inmobiliarios podrían ser una opción que se ajuste a tu bolsillo y gustos, pero debes tener en cuenta varios aspectos.

¿De qué tratan?
Este tipo de remates implican un proceso legal en el que se ofertan inmuebles que se encuentran embargados.

Cuando se trata de un remate judicial, justamente es ordenado por un juez, a su vez instruido por un acreedor, debido a que la persona con quien acordó un crédito dejó de pagarle. Es decir, es una orden de venta forzosa del inmueble, ya que el acreedor exige que se le pague el préstamo que otorgó al deudor y que éste ya no pudo liquidar.

Cuando se trata de un remate bancario es el banco directamente o a través de representantes el que realiza la subasta del inmueble.

Difusión y participación

  • De acuerdo con la ley, los remates judiciales son públicos y puede participar cualquier persona. Para que la gente tenga conocimiento de ellos, se publican mediante edictos en el Diario Oficial de la Federación (DOF), en donde incluyen el precio al que será rematado y la dirección en que se ubica.
  • Cuando el remate es bancario, puedes revisarlos directamente en el apartado inmobiliario de la institución o en portales inmobiliarios para su difusión.

¿Cuál es el proceso del remate?

Se convoca a postores a una primera almoneda o subasta del inmueble, en el que se oferta en dos terceras partes de su valor de mercado. El precio de remate es fijado por la cantidad de deuda que el acreedor busca cubrir la cantidad que se le debe. De lo contrario, si el inmueble no estuviera valuado anteriormente, se procede al avalúo por peritos.

En caso del remate bancario, el precio ofertado es el monto de la deuda que el banco quiere recuperar. No hay un porcentaje exacto. Puede ser desde 30 hasta más de 60 por ciento de descuento.

¿Qué pasa si no se adjudica?

  • Si no hubiera a quien acreditarse, se realiza una segunda almoneda, pero con descuento de 10 por ciento del precio anteriormente publicado. De no haber postura legal, se convoca a una tercera almoneda en la que se le adjudica al mejor postor, siempre y cuando supere el monto del adeudo.
  • En cualquier almoneda en que no hubiere postura legal, se tiene derecho de pedir la adjudicación del bien por las dos terceras partes del precio que en ella haya servido de base para el remate.

¿Qué adquieres en un remate inmobiliario?

En el tipo de remates no compras el inmueble físico ni sus escrituras, sino te adjudicas sus derechos de litigio. Es decir, compras el derecho para continuar la disputa con el deudor por el inmueble.

Si estás interesado en participar en la subasta de remate judicial, primero debes hacer un depósito del 10 por ciento del valor del inmueble en el Banco de Bienestar mediante la aplicación de una “postura de remate”.

Luego, debes presentarte en la fecha, hora y juzgado precisado en el edicto para pujar por el inmueble. Si no te adjudicaste el inmueble, se te regresa el depósito del 10 por ciento.

Cuando se trata de un remate bancario, aquí el proceso corre menos riesgo de litigios, pues el banco ya tuvo la adjudicación del inmueble, y lo que te está otorgando es éste derecho.

Después que resultaste ganador en el remate

  • Procede la escrituración del inmueble.
  • Realizar el depósito del monto acordado en el remate.
  • Por último, la posesión del bien.

Considera que para llegar a la conclusión de este proceso se podría tardar hasta más de 2 años en la resolución final.

Ventajas y desventajas

A favor
Sin duda, el principal elemento que lo hace atractivo es el precio en el que te adjudicas el inmueble, pues lo ofrecen con descuentos que van desde el 30 hasta más del 50 por ciento de su valor de mercado.
En contra
Aparte del monto que pagues en el precio de remate, debes considerar otros costos como un asesoramiento durante el proceso de la adjudicación y escrituración, mismas que son certificadas por un notario y que genera honorarios.
Otra desventaja es que no puedes acceder al inmueble para revisar su estado hasta que el juez concede la posesión.
Otras consideraciones
Al adjudicarte los derechos del inmueble, también adquieres todas las deudas que éste posea, desde adeudos con servicios como agua, luz, o el predial. Como un requisito para que puedas escriturarlo a tu nombre y tomar posesión, necesitas solventar los adeudos.
Asimismo, debes pagar un Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) al adjudicarte el inmueble. El costo de este impuesto es un porcentaje que se delimita dependiendo la ley hacendaria de cada estado del País.
Para realizar el pago acordado mediante el remate, lo deberás cubrir la totalidad del monto en una exhibición y en efectivo. Aquí el pago no es válido por un crédito bancario o del Infonavit. Vas a necesitar liquidez. Sólo en algunos casos, y dependiendo de la institución financiera, cuando el remate es bancario, puedes acceder a un crédito para pagarlo.
Por último, y dependiendo del estado en que se encuentre la vivienda, tendrás que invertir para mejorarla según sea su fin: rentarla, venderla o vivir en ella.

Busca asesoramientos

Si bien los precios de los remates inmobiliarios son más accesibles al realizar un presupuesto, debes incluir los demás gastos mencionados y se recomienda contratar una persona especializada en el tema.
Lo anterior te ayudará a saber más el detalle de cada proceso del remate y reconocer qué estás pagando y qué estás recibiendo. De cierta forma, reduces la incertidumbre en casa paso.
Asimismo, te orientará en valorar el precio del remate en comparación con lo que se oferta del mercado y delimitar el margen de ganancia o descuento que realmente se aplicaría al inmueble.
Por lo regular, este tipo de remate se conoce como”compra a ciegas”, debido a que desconoces muchos de sus aspectos físicos y de mercado, pero con un buen asesoramiento podrías evitar algunos obstáculos.

Antes de participar, revisa

A veces, la publicidad de los remates inmobiliarios mediante intermediarios no son lo más transparente posible, así que cerciora su legalidad mediante el registro de empresas o RFC y que el giro por el que están registradas sea el mismo en el que se presentan.
Aunque no es una regla general, ten en cuenta que mientras menor sea el precio que pidan por el inmueble, mayor será la incertidumbre, sobre sobre su estado e impagos del dueño anterior.
Aunque queda estipulado que es imposible acceder al inmueble hasta que tomas posesión de él, puedes hacer una revisión al exterior o realizar un estudio de la colonia en que se encuentra.
Un caso de fraude podría ser si te ofrecen acceder al remate por otra vía que no sea el pago definitivo. Duda de aquellos que ofrezcan parcialidades en el pago para la adjudicación siempre y cuando no sea remate bancario.
De igual forma, busca que en los remates te ofrezcan garantías para la entrega del inmueble.
Asimismo, sospecha de aquellos en los que la entrega sea de inmediato. Recuerda que ya sea bancario o judicial, todos los remates llevan un proceso y tiempo: no te conviertes en el dueño de un día a otro.

Por último, considera los remates inmobiliarios como una oportunidad y no como una superganga, ya que lo que te adjudicas son los derechos legales, pero aún falta solventar pagos de los otros trámites legales, liquidar sus adeudos y reparaciones físicas.

Información: Luis Leirado, director general de Tasvalúo.
Banco del Bienestar, Vivanuncios, BBVA Inmobiliario y Capítulo VII del Código Federal de
Procedimientos Civiles.
Realización: Sergio Ángeles

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