Por Mauricio Domínguez
Director de Market Data
Abril 2024
Se prevé que el nearshoring tenga un impacto a largo plazo en la economía mexicana, con perspectivas de hasta 20 años en ciertos sectores. La producción inmobiliaria experimentará diferentes niveles de absorción según la llegada de capitales, industrias específicas y empleo. Se espera que las ciudades mejor preparadas en términos de infraestructura industrial, especialmente en el norte y centro, sean las primeras en aumentar su actividad.
En el entorno inmobiliario, Tasvalúo, compañía mexicana en consultoría, valuación y data advierte transformaciones relevantes en cuatro sectores:
Industria: la llegada de capitales a México es impulsada por la transformación industrial. La relocalización de empresas internacionales, tras un periodo liderado por el sector automotriz, genera una creciente demanda de infraestructura industrial. Ciudades como Monterrey, Ciudad Juárez, Tijuana y Reynosa, junto con zonas binacionales como Otay Mesa, Mexicali-Caléxico East y otras, son los principales hubs industriales del norte de México, atrayendo inversiones y fomentando el desarrollo económico en la región.
Vivienda: Se prevé que el aumento del empleo industrial impulse la demanda de vivienda en segmentos económicos y medios, provocando cambios demográficos y urbanos en ciudades como Monterrey, Guadalajara, Tijuana y Querétaro. A pesar de las reservas territoriales y la capacidad de los desarrolladores, se enfrentan desafíos financieros, normativos, sustentables y comerciales para satisfacer esta demanda emergente y garantizar un desarrollo inmobiliario equilibrado.
Comercio: aunque en otras latitudes la pandemia aceleró la transición hacia un mercado de consumo digital, en México este sector se mantiene en auge y con un fuerte desarrollo de constructoras, fibras comerciales y otras inversiones
Oficinas: se espera un crecimiento en el piso de oficinas derivado de la llegada de empresas, principalmente en distritos financieros o CBDs (central bussines districts) como es el caso de San Pedro Garza en Monterrey o zona río en Tijuana.
De acuerdo con nuestro Director de Market Data Mauricio Dominguez, la llegada de empresas nearshore ha impulsado la demanda de naves industriales y otros espacios inmobiliarios. Se estima que por cada billón de dólares invertido en el sector automotriz mexicano se necesitan entre 500 mil y 1 millón de metros cuadrados de espacios logísticos. Entre 2019 y 2022, esta superficie se duplicó, y se prevé un aumento continúo debido a la relocalización de más compañías. El incremento de empresas nearshore también ha generado una mayor demanda de propiedades residenciales y comerciales en áreas cercanas a estos centros, lo que ha elevado los precios de la tierra en zonas periféricas.
El nearshoring impacta el mercado inmobiliario local en dos frentes: aumenta la demanda de viviendas en ciudades fronterizas y hubs industriales como Tijuana, Ciudad Juárez y Monterrey. Además, la relocalización de empresas eleva la valoración de espacios con alta plusvalía y áreas adyacentes, desafiando a los desarrolladores de vivienda enfocados en segmentos residenciales y plus.
De acuerdo con CONAVI, la demanda de viviendas sigue disminuyendo, pero los montos otorgados son mayores, reflejando el aumento de precios en varios segmentos. El nearshoring ha acentuado esta tendencia, especialmente en áreas cercanas a polos de desarrollo.
Aunque es pronto para evaluar su impacto total, Tasvalúo monitorea los precios continuamente. Estos muestran un aumento constante, y la brecha entre zonas fronterizas y el resto del país se ha reducido significativamente, del 19% en 2015 al 5% en 2023, resaltando la influencia del nearshoring desde 2019. Este análisis revela el impacto directo de la relocalización empresarial en el mercado inmobiliario.
El boom del nearshoring plantea desafíos al mercado inmobiliario en áreas cruciales. La planeación institucional debe crear espacios adecuados, la demanda y oferta regional requieren comprensión del consumidor y timing de inversión, y los recursos naturales y urbanismo local exigen una respuesta coordinada público-privada. México, con su proximidad a EE. UU., regulaciones favorables y mano de obra activa, se destaca en esta tendencia. Ciudades como Monterrey y Tijuana, estratégicamente ubicadas, atraen inversiones. Acuerdos comerciales y población trabajadora hacen de México un destino atractivo para la relocalización empresarial, destacando la necesidad de un desarrollo sostenible y equilibrado.
