Dinámica inmobiliaria-habitacional en la frontera norte de México

Dinámica inmobiliaria-habitacional en la frontera norte de México

David Mauricio Domínguez

Director de Consultoría, Tasvalúo

La dinámica inmobiliaria-habitacional en las distintas regiones del país responde a factores diversos de índole económico, político, sociocultural y coyuntural, entre otros. En este sentido, la vocación productiva de las ciudades juega un papel preponderante debido al empleo que generan y la consecuente demanda de vivienda por parte de la población empleada. En México, la región fronteriza norte constituye una zona económica importante por su situación geográfica, proximidad y relación con espacios competitivos en Estados Unidos. La colindancia con el país vecino genera dinámicas inmobiliarias vinculadas, principalmente, al sector de las manufacturas y los distintos eslabonamientos productivos derivados de esta industria. Es así que el desarrollo de vivienda en esta región ha tenido un comportamiento relacionado con el arribo de inversiones manufactureras y políticas económicas fronterizas en este ámbito.

En relación con lo anterior, el auge de vivienda no ha sido homogéneo a lo largo de la frontera, factores como la inseguridad o la escasa planeación urbana han originado que sólo algunas ciudades concentren desarrollos de vivienda exitosos. En comparación con el crecimiento de población y vivienda reportado a nivel nacional, los municipios emplazados en la zona fronteriza muestran un menor auge, no obstante, en el período 2010-2015 (años en que se reportan cifras oficiales), el crecimiento de vivienda promedio en esta zona fue cercano a 1.5%. Este comportamiento se justifica por factores como la creación de empleos formales, programas puntuales de fomento a la vivienda y, principalmente, por la atracción demográfica que ejercen ciudades como Tijuana o Mexicali; en el extremo opuesto, aún persiste una importante expulsión de población y tasas bajas de crecimiento de vivienda en municipios ubicados en zonas aisladas, distantes o poco comunicadas.

De acuerdo con estimaciones de Tasvalúo, los municipios fronterizos con mayor parque de vivienda son Tijuana, Juárez y Mexicali, con más de 300,000 viviendas; en el caso de Tijuana, más de medio millón. En cuanto al ritmo de crecimiento, destacan los municipios de San Luis Río Colorado, Nogales, Tijuana y Acuña, con tasas anuales que se encuentran por arriba de 2%.

Por otra parte, la brecha que existe entre el ritmo de crecimiento poblacional y de vivienda responde a diversos fenómenos sociales y urbanos; en este caso, es posible reconocer una marcada diferencia entre las ciudades ubicadas diferentes entidades federativas. En el caso de Tijuana, Nogales y San Luis Río Colorado, que pertenecen al estado de Baja California, existe una notable incorporación de población y crecimiento de vivienda motivada por un entorno económico y social moderadamente estable; por su parte, la reducida brecha entre las tasas de crecimiento de población y vivienda en municipios de Tamaulipas como Reynosa, Nuevo Laredo y Matamoros responde a la complicada situación de seguridad y falta de estabilidad socioeconómica en dichas demarcaciones que inhibe tanto la inmigración como el arribo de nuevas inversiones para el desarrollo habitacional.

En cuanto al perfil tipológico de las viviendas que se construyen en la frontera, existe un predominio de fraccionamientos del segmento medio en municipios de los estados de Baja California y Chihuahua; por su parte, en Coahuila, Matamoros y Sonora, el mayor parque de vivienda que se ofrece por parte de los desarrolladores corresponde con el segmento popular. Sobre el segmento de vivienda residencial y residencial plus, los stocks más importantes se concentran también en municipios de Baja California, específicamente en zonas con mejores condiciones urbanas y de seguridad.

Hacia los próximos años, la reconfiguración del tratado comercial con los países del norte generará un nuevo contexto urbano en donde la oportunidad de impulsar el sector inmobiliario en la frontera norte dependerá cada vez más de la eficiencia en la planeación y ejecución de la política urbana, así como de la participación de desarrolladores y sociedad demandante en este ámbito. Por una parte, el gobierno deberá actuar conforme al nuevo panorama económico de las empresas en la frontera y responder a las necesidades de vivienda mediante programas que mitiguen el desarrollo urbano desordenado. Por su parte, los desarrolladores de vivienda deberán adaptarse a las nuevas necesidades que la población demandará en cuanto a ubicación y características de los desarrollos, tipo de producto y esquemas de financiamiento.

En este orden de ideas, tanto entidades de planeación urbana, como desarrolladores de vivienda deberán sustentar sus decisiones en evaluaciones urbanas y del mercado precisas que permitan generar mejores condiciones de habitabilidad para la población. El éxito para los desarrolladores de vivienda no solo se reflejará en ventas altas e ingresos a corto plazo, sino en un verdadero posicionamiento de su marca a partir de generar condiciones de bienestar entre la población que habita sus proyectos.

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